Częste pytania

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, zarówno lokali mieszkalnych, jak i użytkowych, wyodrębnionych i nie wyodrębnionych (np. stanowiących własność gminy lub dewelopera).

Wspólnoty mieszkaniowej się nie zakłada, gdyż powstaje ona automatycznie, z mocy prawa, z chwilą ustanowienia odrębnej własności co najmniej jednego lokalu. Do jej powstania wystarczy dwóch właścicieli, np. deweloper i osoba, która od niego jako pierwsza kupiła mieszkanie albo gmina i były najemca, który wykupił lokal.

Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej ( tzw. ułomna osoba prawna).

Prawa

• Właściciel lokalu może korzystać z lokalu mieszkalnego i nieruchomości wspólnych zgodnie z ich przeznaczeniem
• Uczestniczy w podejmowaniu uchwał  wyrażających zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu oraz udzielających zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności( art.22 ustawy o własności lokali):
• ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
• przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
• ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
• zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
• udzielenie zgody na: nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej; ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku tych robot budowlanych, rozporządzenie nim; zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu, nadbudowanego lub przebudowanego,
• udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
• dokonania podziału nieruchomości wspólnej,
• nabycie nieruchomości;
• wytyczenie powództwa przeciw właścicielowi lokalu, długotrwale zalegającego z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu ( art.16 ustawy o własności lokali ).;
• ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokal, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
• udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanych więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w tych nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
• określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
• Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali – stosownie do ich udziałów.

Obowiązki

• ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem swojego lokalu
• utrzymywanie lokalu w należytym stanie
• przestrzeganie porządku domowego
• uczestniczenie w kosztach zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej
• korzystanie z nieruchomości wspólnej w taki sposób, aby nie utrudniać tego innym współwłaścicielom;
• współdziałanie w ochronie wspólnego dobra
• zezwalanie na żądanie zarządu na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. 

Sprawy związane z organizacją zebrań corocznych i nadzwyczajnych reguluje art.. 30,31 i 32 ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt. 3 zarządca lub zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest zobowiązany zwoływać zebranie jej członków co najmniej raz w roku - najpóźniej do końca pierwszego kwartału. W przypadku nie zwołania zebrania w tym terminie  zebranie coroczne może zwołać  każdy z właścicieli. 

Zebrania mogą być także zwoływane częściej, na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Stosownie do przepisu art. 32 w/w ustawy, zarząd lub zarządca zawiadamia każdego właściciela lokalu o zebraniu wspólnoty mieszkaniowej w formie pisemnie na co najmniej 7 dni przed planowanym terminem zebrania. Zawiadomienie to powinno zawierać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad zebrania, a w przypadku planowanej zmiany w prawach i obowiązkach właścicieli lokali, należy wskazać również treść tej zmiany.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Czyli część wspólną tworzy przede wszystkim cała działka, na której stoi budynek, konstrukcje ścian i stropów, fundamenty, większość instalacji ( elektryczne, gazowe, centralnego ogrzewania itp.) a także korytarze, windy, elewacja oraz otoczenie budynku itd.

Udział lokalu w nieruchomości wspólnej określa wagę głosu przy podejmowaniu uchwał we wspólnotach mieszkaniowych ( art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali ) i stanowi podstawę do naliczania zaliczek na pokrycie  kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Sposób obliczania udziału w nieruchomości wspólnej określa art. 3  ust. 3 w/w ustawy.

1. „(…) udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi(…)”

                                                                                   powierzchnia użytkowa lokalu  wraz z  pomieszczeniami przynależnymi   

Udział lokalu wyodrębnionego  =       …………………………………………………………...................................................………

                                                                              suma powierzchni użytk. wszystkich lokali  i pomieszczeń przynależnych                                                                                 

2. „(…) Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi(…)” 

                                                                             powierzchnia użytkowa lokali niewyodrębnionych  wraz z pomieszczeniami przynależnymi                   

Udział lokali niewyodrębnionych  =       ………………………………………………………………..........................................................................……

                                                                              suma powierzchni użytk. wszystkich lokali  i pomieszczeń przynależnych

Nie oznacza to, że wielkość udziałów właścicieli lokali musi być określona w ten sposób. Udziały mogą być również określone, bez uwzględniania powierzchni pomieszczeń przynależnych albo w inny dowolny sposób. Wynika to z treści art. 3 ust. 6 i ust. 7 w zw. z art. 8 ust. 1 pkt 2 w/w ustawy, gdyż w wypadku,  gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w art. 3 ust. 1 w/w ustawy, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele (art. 3 ust. 6 w/w ustawy).

Zgodnie z treścią przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, obowiązkiem właścicieli lokali jest uiszczanie zaliczek na koszty zarządu w formie bieżących opłat, płatnych  z góry do dnia 10 każdego miesiąca, a zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym bez względu na ich wysokość.

Zaliczki na fundusz remontowy, tak jak na eksploatację  i wynagrodzenie zarządu lub zarządcy wchodzą w skład kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na pokrycie których zaliczki wpłacająwszyscy właściciele lokali. Za lokale, które są niewyodrębnione, zaliczki reguluje dotychczasowy właściciel  ( Gmina Pszczyna, deweloper itd.) zgodnie ze swoim udziałem w nieruchomości wspólnej.